Gospodarstwa rolne stanowią odrębną grupę nieruchomości na gruncie polskiego prawa. Nie ma możliwości dowolnego obrotu gospodarstwami, jak ma to miejsce w przypadku mieszkań czy działek budowlanych. Warto zatem zapoznać się z regulacjami prawnymi lub skorzystać z pomocy prawnika przed przystąpieniem do negocjacji ze sprzedającym. Wspólnym mianownikiem jest konieczność dokonania transakcji kupna sprzedaży przed notariuszem w kancelarii notarialnej.
Czym jest nieruchomość rolna?
Definicja nieruchomości rolnej znajduje się w Kodeksie Cywilnym, do treści którego odsyła ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawodawca za nieruchomość rolną uznaje grunt, który umożliwia prowadzenie na jego terenie różnego rodzaju upraw (tzw. produkcja roślinna) lub hodowli zwierząt (tzw. produkcja zwierzęca) z uwzględnieniem ogrodnictwa, sadownictwa oraz połowu ryb (np. w formie stawów hodowlanych).
Nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik w rozumieniu rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi. W skrócie rolnikiem może być pełnoletnia osoba fizyczna, która posiada gospodarstwo rolne nie większe niż 300 ha oraz odpowiednie kwalifikacje do prowadzenia produkcji rolnej. Kwalifikacje można również nabyć w drodze ukończenia odpowiednich studiów. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje wyjątki od zasady, że nabywcą nieruchomości może być tylko rolnik. Dlatego przed finalizacją transakcji, warto odwiedzić kancelarię notarialną i skonsultować się z profesjonalistą.
Kiedy ustawa nie ma zastosowania?
Nie każdy grunt spełniający zapisy powyższej definicji będzie gruntem rolnym. Nie bez znaczenia jest powierzchnia nieruchomości. Jeżeli będzie ona mniejsza niż 0,3 ha, będzie ona traktowana w obrocie jak zwykła nieruchomość. Wówczas można ją nabyć nawet podczas jednej wizyty u notariusza.
Tu warto zwrócić uwagę na nowelizację z 2019 r. Umożliwia ona nabycie nieruchomości rolnej nie tylko rolnikom, ale pod warunkiem, że nieruchomość ma nie więcej niż 1 ha. Dodatkowo Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa będzie mógł w takiej sytuacji skorzystać z prawa pierwokupu nieruchomości rolnej. Z kolei w odniesieniu do nieruchomości przekraczających powierzchnię 1 ha, aby mogła je nabyć osoba, która nie jest rolnikiem, konieczna będzie zgoda Dyrektora ww. Ośrodka. Zgoda ta będzie miała formę decyzji administracyjnej.
Ograniczenie dalszego obrotu nieruchomością
Nabywca nieruchomości rolnej nie będzie mógł jej sprzedać przez okres aż 5 lat. Wówczas obowiązuje także nakaz prowadzenia działalności rolnej na terenie zakupionej nieruchomości. W wyjątkowych sytuacjach okres ten może być skrócony poprzez decyzję odpowiedniego organu – Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.